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從合同法原則探尋賣方過錯下買賣合同無效對買方的最大合法救濟(姜程)
發布時間:2012/2/15 8:37:51  來源:姜程  閱讀次數:5844

從合同法原則探尋賣方過錯下買賣合同無效

對買方的最大合法救濟

————以房屋買賣合同無效為例

 

 

摘要:《合同法》第58條以概括性的語言規定了合同無效的法律后果和處理方式,已經難以滿足司法實踐處理日益增長的新型合同無效糾紛的需求。在法律適用上,如沒有法律規則或適用法律規則推導出一個不合理的結果時,適用法律原則便可起到彌補法律漏洞、實現個案平衡的作用。在賣方過錯導致合同無效的情形下,買方在付出締約成本的同時,也喪失了與第三人簽訂合同機會獲取本應當增加的利益。然而法律法規對合同無效的處理方式規定模糊,致使司法實踐中對合同無效下善意方的利益保護不盡相同。本文以賣方過錯下房屋買賣合同無效為例,從合同法原則和保護買方的角度,來評析常見的三種法院審判結果;進而通過對買方信賴利益的分析,尋求對買方最大的合法救濟。

關鍵詞:合同無效  法律原則  善意方  救濟

 

 

一、引言

我國的《合同法》對合同無效后的法律后果和處理方式,主要集中在《合同法》第58條。《合同法》第58條規定,合同無效后存在返還財產、折價補償、損害賠償三種責任。但在實踐中,導致合同無效的因素有很多種,合同無效的返還、折價、賠償方式也有很多種,若僅依靠合同法第58條這一概括性條款來解決實踐中各種合同無效情形,顯然力不從心。筆者認為,當法律規則尚不足以應對合同無效的司法實踐時,可適用合同法原則來彌補規則漏洞和實現個案平衡,或許我們還能因此創造出類似“里格斯訴帕爾默案”中適用的“任何人不能從其自身的過錯中受益”這樣膾炙人口的法律原則。

房屋乃百姓安居樂業之本。近年來,房產市場迅猛發展以及房價不斷攀升,隨之帶來了日益增多的房屋買賣合同糾紛。在處理房屋買賣合同無效糾紛中,法院往往根據《合同法》第58條,認定買賣合同無效雙方返還購房款或定金并賠償損失。然而,《合同法》對合同無效后給予合同善意方的損失賠償類型沒有明確的規定,而是賦予了法官較大的自由裁量權,這就導致了同案不同判的結果。筆者以賣方過錯導致房屋買賣合同無效為例,試圖從《合同法》法律原則中推導,尋求給予無效合同的善意方即買方最大的合法救濟。

 

二、案例

筆者曾接觸這一真實案例:2010年,張某欲購買宋某個人名下的房屋一套。宋某的妻子于幾年前逝世,房屋為宋某妻子在世時兩人出資購得。宋某有一子一女,宋某妻子逝世后,宋某和子女并未進行析產分割。張某考慮到此房屋可能涉及遺產分配,宋某子女可能對房屋擁有部分所有權,故在買賣合同簽訂當日,要求宋某及宋某子女到場一同簽字。但宋某一再表示售房行為已經取得了子女的同意,且子女工作繁忙無法抽身來簽訂合同,自己一人可代表子女簽訂合同,屆時房產過戶,自己和子女會一起協助張某在房產交易中心辦理過戶手續。于是,張某與宋某簽訂了房屋買賣合同,約定房屋價格100萬元,定金5萬元,1個月后支付剩余房款并辦理房屋過戶手續。張某當天即支付給宋某定金5萬元整。

然而一個月到期,張某準備好剩余房款欲支付給宋某時,宋某卻表示,因其子堅決反對售房,故不再履行合同,將定金5萬元返還張某。張某要求雙倍返還定金10萬元。宋某則表示合同無效,只愿返還5萬元定金并拒絕賠償。無奈之下,張某向筆者求助咨詢如何起訴來獲得最大的利益。

 

三、案例評析

筆者分析案例后認為:首先,本案涉及的房屋應當為宋某和宋某子女共有。根據《合同法》第51條,宋某在未得到子女的同意擅自簽訂房屋買賣合同,為無權處分,且事后又未得到子女的追認,該房屋買賣合同應當為無效合同。其次,合同無效并不免除過錯方的賠償責任,即本案的過錯方賣方需要承擔買方因合同無效帶來的損失。筆者從北大法寶網、法律互聯信息庫中統計近幾年的房屋買賣合同無效的案例,發現法院認定房屋買賣合同無效后過錯方的賠償責任主要有以下三種方式。在此,筆者從合同法原則和保護善意方角度,分別闡述三種賠償責任方式。

 

(一)賣方返還房款,并雙倍返還定金

顯然此種方式下,買方的利益得到完全的保護。賣方的賠償責任也在賣方的預計范圍內。這種賠償責任最為體現合同法意思自治原則。但從司法實踐上看,已經很少有法院的判決支持這種合同無效下的賠償責任分配方式。

《合同法》第56條規定,無效合同自始沒有法律約束力。合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。根據我國《合同法》規定,合同無效后合同條款的獨立性,主要規定于《合同法》第57條和第98條,即解決爭議條款的效力和合同中結算和清理條款的效力獨立于合同本身,而這兩種條款的獨立性都意在維護程序上處理合同無效糾紛,而不涉及實體上權利義務的分配。

在賣方過錯導致房屋買賣合同無效的情況下,賣方仍支付雙倍定金給買方,其合同本身上看是合同無效但違約責任條款有效,其法律結果是合同形式無效但實質有效。在法律并沒有將違約責任條款效力獨立于合同的情況下,此種賠償責任的承擔并沒有相關法規予以支持,這也是鮮有法院支持這種賠償責任的原因。

筆者認為,這種賠償責任分配雖然缺少法規可依,卻受合同法意思自治原則的支持。第一,本案里買賣雙方就違約責任的約定,即沒有違反國家法律法規,又不侵害國家、社會和第三人的利益,條款本身不存在無效情形。第二,雖合同約定的物權處分行為因侵害其他共有人的利益而無效,但賣方履行賠償責任的債權行為卻不侵害其他共有人的利益。第三,這種賠償責任承擔最為符合當事人訂約之初就合同救濟方式的期待,最為符合當事人就合同利益的期待。意思自治作為民法的基本原則、契約自由的核心精神,尊重當事人的意志體現了司法對市場自由競爭、自由發展的保障,體現了司法對權利本位的追求,有利于我國市場經濟的繁榮和發展。在處理賣方過錯導致買賣合同無效的情形下適用意思自治原則,從而認定對外意思(物權處分)無效而對內意思(違約救濟)有效,即尊重了當事人的意愿,又不侵害國家、社會、第三人的利益,并且完全保障善意人的利益,不失為個案平衡的好方法。

然法律原則的適用有嚴格的規定,僅在已窮盡法律規則或為實現個案正義或有更強理由,方能適用法律原則。既然能夠適用《合同法》第58條規則且不至于出現不合理判決,那么適用意思自治原則確定合同無效的過錯方承擔約定的違約責任,在追求個案平衡時可以,作為主流解決合同無效糾紛方式則不妥。同時,違約責任條款獨立于合同,也可能導致不法分子利用此法規實施不法行為,如收匯行賄、洗錢、虛假訴訟等。

筆者在此希望,我國的相關判例制度能夠不斷完善,從而將“適用意思自治原則確定合同無效的過錯方責任”寫入個案之中,這對解決不斷出現的新型合同無效糾紛將起到積極作用。

 

(二)賣方返還定金或房款并按照銀行利率賠償利息

買賣合同無效,賣方返還購房款或定金,并按照銀行利率賠償占有期間的利息。這種賠償責任即符合《合同法》第58條規定,使買方的財產狀態恢復到訂立合同前,又因利息計算簡單方便,故在司法實踐中此賠償方式受多數法院采用。

合同無效時過錯方的賠償責任,性質上屬于締約過失責任[1],損害的是善意方的信賴利益。合同無效下的信賴利益損失,即可以是當事人信賴合同有效而支出的締約費用和財產減少(直接財產損失),也可以是當事人信賴合同有效而喪失與第三人訂約機會所本應增加的利益(預期利益損失)。[2]利息損失屬于信賴利益損失的前者。筆者認為,此種賠償方式即符合《合同法》第58條的規定,又補償了買方的現實損失和信賴利益,固然可取。但是按照銀行利率計算的利息,買方得到的補償可謂微乎其微;而賣方將財產用于投資卻可能獲得比銀行利息更大的收益。筆者認為,從對善意方的補償效果、過錯方的賠償責任和合同法原則來看,這種賠償責任方式可能違反了合同法以下兩個原則。

其一,違反合同法公平原則。

1、雙方的違約風險相差甚大。倘若善意方違約,則過錯方故意隱瞞合同無效情形,善意方喪失全部定金;倘若過錯方違約,過錯方卻只需以合同無效為由支付極少量的利息。以本文案例為例,過錯方(賣方)不履行交房義務,只需其子女一人反對售房,合同即無效,賣方只賠償買方定金5萬元的一個月利息,約250元;倘若善意方(買方)不履行付款義務,賣方子女必不反對售房,買方定金5萬元全部喪失。顯然,當第三人和合同過錯方為利益共同體時,買方承擔的違約風險顯然遠遠超過了賣方承擔的違約風險。

2、雙方先合同義務相差甚大。仍以本文案例為例,為了能夠買到房屋、避免房屋買賣合同無效,買方在購房前需要做以下工作:首先查詢賣方配偶的死亡證明確認已經死亡,若配偶未死亡賣方即使構成欺詐合同仍然無效。其次確認賣方子女全體同意以及可能存在的代位繼承、轉繼承。當買方終于確認了賣方家譜并得到了所有人的同意,就能簽訂合同了嗎?對不起,法律告訴買方不可以。買方還要調查賣方配偶是否有私生子,因為法律也保護私生子的繼承權。即使排除了私生子,買方能夠放心的簽訂合同嗎?對不起,法律還是說不可以。因為還有那些盡了主要贍養義務的兒媳、女婿的法定繼承權,還有遺贈扶養協議,還有胎兒的預留份等等。

作為買方,即使得到了政府部門的公信力(如房產證)和賣方的無瑕疵所有權承諾仍然不夠,還必須盡到以上所有的注意義務,合同才不會無效,才能夠買到房子;否則,法律仍不會支持買方,且只賠償買方微乎其微的銀行利息。難道我們的法律愿意為買方設置這么苛刻的先合同義務、要求買方窮盡調查責任嗎?

所以,合同無效過錯方返還財產賠償利息的賠償方式,致使雙方違約風險和先合同義務相差甚大,可謂善意方責任如山,過錯方笑談違約。這是多么的不公平。

其二,違反合同法誠實信用原則。本案里,若買方違約定金全失,而賣方違約只需支付極少量的利息,甚至賣方將定金用于投資可能獲得更大的收益。那么《合同法》在鼓勵賣方為期待買方違約帶來的巨大利益而故意與買方簽訂合同,這尤其會發生在房地產市場低迷買方違約可能性增大時期。即使買方沒有違約,只要其他共有人不追認,賣方仍然能夠在期限最后一天提出合同無效,然后只需承擔微乎其微忽略不計的利息賠償。如果我們的法律就是這樣規定的,如果我們的司法機關不對合同過錯方予以一定的懲罰,那么我的法律和司法機關,就是在鼓勵過錯方和第三人故意隱瞞信息來期待巨大的利益!那我們的法律就在鼓勵欺詐!我們的合同無效規定反而成為那些欺詐者、那些鉆法律空子者的免死金牌!

合同法誠實信用原則,作用在減少和矯正違法行為,保護善意方的利益,以維持良好的市場經濟秩序和社會道德。筆者雖不敢斷言,但若只確定了合同無效下過錯方返還財產賠償利息這一種賠償方式,市場中不誠信、欺行霸市、鉆法律空子的行為存在的可能性,確將大大增加。

 

(三)賣方返還定金并按過錯程度賠償房屋溢價款

房屋溢價款亦屬信賴利益,賣方返還并賠償房屋溢價款,使買方的現實損失和信賴利益都得到了補償。筆者認為,此種賠償方式有法可依,又能保護善意買方的利益:第一,從減少非誠信行為來看,做到不讓賣方獲利,能夠防止賣方利用合同無效獲取非法利益。第二,從保護意思自治上來看,房屋溢價款符合買方購房時的預期利益,尊重買方的意思表示,維護了買方的權益。第三,從法律效果上看,合同無效但獲得了合同履行的利益,符合合同法維護合同效力原則。第四,從賠償程度上來看,結合賣方過錯程度衡量賠償金額,使責任與過錯相適應。第五,從法律依據上來看,此賠償方式符合《合同法》關于合同無效的法律后果和締約過失責任的規定,于法有據。“上海好萊塢房地產總公司訴李鐘輝商品房買賣合同糾紛”一案[3],原告房產公司沒有預售資格與被告簽訂無效房屋買賣合同,法院判決原告退還購房款并承擔被告80%的房屋溢價損失。

    同時,賠償房屋溢價款這一賠償方式,還需要注意以下幾點:其一,房價下跌或房價先上漲后下跌,致使訴訟時房價低于合同售價,房屋溢價款不存在。此時房價下跌的商業風險,應當由過錯方承擔。其二,合同無效通常由于違反國家法律法規,或侵害國家、社會、第三人的利益,一般來講,無效情形都較為明顯。故賣方過錯下的無效買賣合同,買方也往往存在一定的審查不嚴的過錯。此時,綜合案件性質和涉案標的價值以及考慮雙方的過錯大小來確定房屋溢價款的分擔比例,更符合《合同法》公平原則,更為合理。其三,房屋溢價款可由買賣雙方協商確定,也可委托評估機構評估。但評估產生的費用、時間會令訴訟不經濟。故從司法效率來講,賠償房屋溢價款的方式亦非首選。

 

四、探尋賣方過錯下買賣合同無效對買方的最大合法救濟

賣方過錯下買賣合同無效,買方如何主張權利才能獲得最大合法救濟。是主張返還財產賠償利息損失,或返還財產并賠償標的溢價款,異或探尋第三條救濟途徑獲得更大的賠償利益?筆者認為,應當首先回歸合同無效賠償責任的理論,探尋救濟途徑的法律依據,然后結合實際選擇最大的賠償方式,從而令買方獲得最大的合法救濟。

買賣合同無效給善意方造成的利益損失,筆者以自己理解將其歸納在以下圖表:

 

                   被占有財產(返還或折價補償)

   善意方                                                             

     利益      信賴利益       不作為利益(指不締約所能獲得的、可預計的利益),包括締約費用、孳息(如利息)

                                           作為利益(喪失與第三人訂約所本應增加的利益,如房屋溢價款)

 

賣方過錯導致合同無效的情況下,買方的損失包括被占有財產損失和信賴利益損失,前者容易計算,后者是無效買賣合同糾紛的焦點。信賴利益往往為預期利益,利益尚未發生難以計算,又容易受市場波動、商業風險的影響。

筆者將信賴利益歸納為兩種:第一種為不作為利益,指善意方不締約所能取得的、過錯方所能夠預計的利益,包括締約費用和孳息。第二種為作為利益,指喪失與第三人訂約本應給善意方增加的利益,如房屋溢價款。這兩種利益只能從中選擇一種主張,而不能同時主張,否則為重復賠償。故在賣方過錯導致合同無效下,當作為利益大于不作為利益時,買方自然主張作為利益;當作為利益小于不作為利益時,買方主張不作為利益,此時商業風險由賣方承擔;當作為利益基本等于不作為利益時,買方可綜合訴訟效率、證據等各因素,擇一選擇。

筆者以本文提到的賣方過錯導致房屋買賣合同無效的案例為例。筆者在審核買方的信賴利益時發現,買方在支付95萬元剩余房款的過程中,將年利息約為3%95萬元的定期存款轉為年利息約為0.5%的活期存款,按儲蓄6個月計算,此利息損失近1.2萬元。而房屋在一個月內并多少增值。買方為履行合同而損失金額1.2萬元,超過了房屋溢價款。故本案,買方的不作為利益超過作為利益。所以,買方可要求賣方返還定金,并賠償締約費用和定金利息。如此可獲得最大的合法救濟。

 

五、結語

    《合同法》第58條是法院處理買賣合同無效糾紛的法律依據。但58條以概括性的語言規定了合同無效的法律后果和處理方式,已經難以滿足司法實踐處理日益增長的新型合同無效糾紛的需求,以至于出現相同合同無效案件不同判決結果。本文從合同法原則和保護善意人角度論述了三種賣方過錯下買賣合同無效的判決結果,并提出買方獲得最大合法救濟的訴請方式,希望有助于正確的司法實踐,為解決同類糾紛貢獻綿薄之力。

 

 

注釋:



[1].韓松 等:《合同法學》,武漢大學出版社2009年版,第83頁。

[2].韓松 等:《合同法學》,武漢大學出版社2009年版,第54頁。

[3].上海市松江區人民法院(2005)松民一(民)再初字第 4 號民事判決書。

 

 

參考文獻:

[1] 韓世遠:《合同法學》,高等教育出版社2010年版。

[2] 祝銘山:《房屋買賣合同糾紛》,中國法制出版社2003年版。

[3] 鄧基聯:《房屋買賣合同糾紛》,法律出版社2010年版。

[2] 羅穎姝:《房屋買賣合同無效時的損害賠償———基于司法案例的實證分析》,《理論與改革》,201101期。

 

 

 

 

 

 

 

作者:姜程

工作單位:浙江人民聯合律師事務所

職務:專職律師

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郵箱:[email protected]

 

 

 




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